2018年2月份西安土地市场运行分析报告

　　2018年2月，在春节传统假期的影响下，本月开发商取证速度放缓;同时，“金三银四”为传统的楼市黄金月，不少开发商为这两月销售高峰做囤货准备，因此2月也放缓了拿证速度。从本月开盘情况来看，整体市场开盘速度放缓，整体去化约80%;本月推售的项目中，开盘去化情况呈两级分化状态，部分项目开盘去化率仅过半;而一些“网红盘”的去化依旧火爆，如本期加推的阳光城PLUS，本期加推的为7#、9#、10#带装修高层、小高，开盘当日去化率高达98%;据统计，该盘从2017年11月首次开盘开始，截止本次开盘，共销售1000多套，按照这样的速度，加上待推的900多套房源，该盘有望在上半年达到清盘状态。

　　2月，同样在春节假期的影响下，土地仅供应了两宗经营性用地。

　　本月，在土地市场供应冷淡的状态下，成交市场却异常火爆，整体成交宗数创近一年新高，成交土地120万㎡(1805亩)，后期可提供商品房建面335万㎡。其中，主城区本月成交地块1524亩，成交的热点区域为浐灞(971亩)和长安，成交地块以住宅为主;郊县成交以周至和蓝田为主，主要是以商服地块为主。

　　其中，浐灞延续了上几个月的成交态势，本月成交市场依旧火爆，成交宗地971亩，成交地块13宗。浐灞本次共拍地15宗(分25个地块)，成交地块覆盖整个生态区。参与竞拍的单位有西安世园置业、西安中建恒孚置业、陕西海佳房产等40家开发企业，成交地块基本为意向用地，以底价成交，其中有两宗地微小溢价。

　　有消息称，2月，西安市国土局土地管理小组召开专题会议研讨后续土地出让政策方向及相关规范措施，预计未来供应计划、供地模式和出让政策会进一步收紧，土地招拍挂市场将进一步规范，浐灞年前971亩土地同一天集中成交很大程度上与得到相关消息风声有关，但当下具体政策还未浮出水面，有待后续进一步考证。

　　此外，本月成交的代表地块包含龙湖北寨子村城改项目，该项目为龙湖进入城南的第一个项目，位于城南客运站朱雀路南延伸线，紧邻南三环，交通便利、位置优越;土地面积为184亩，容积率为3.36，加上高额的拆迁安置费用，成交楼面价高达5000元/㎡左右。同时，本月异军突起的为长安大学城区域，本月两宗(合计281亩)的住宅用地引起十余家房企的激烈竞争，两宗地成交均以100%溢价率成交;据悉，大学城附近有部分村子已拆迁，预计后续还有地块推出。

　　本月郊县集中成交经营性用地15宗，其中住宅用地成交2宗、综合用地成交2宗、商服用地集中成交11宗。其中，蓝田成交商服用地3宗，周至成交商服用地9宗，周至成交的地块中其中4宗为加油站，亩单价在50-74万元/亩。

　　一、供应情况

　　供应趋稳浐灞延续上月供应 热度最高

　　2月，在春节假期的影响下，土地供应市场爆冷，仅供应了两宗经营性用地，均为拍卖方式出让。其中，高陵鹿苑大道供应了1宗住宅用地，面积3.3万㎡(49.91亩)，容积率为2.0;城内东门里供应了1宗商服用地，分为三个地块，面积1.8万㎡(25.48亩)，起拍价为27530万元，相当于1002万元/亩起拍，并不设置最高限价，值得期待。

　　二、成交情况

　　成交宗数为上月3倍 面积环比上涨74%

　　2月是中国的传统春节，节假前后，西安市土地市场交易不跌反增，成交异常火爆，土地成交集中在年前两天，成交量暴增，达去年3月水平;本月成交宗数为上月的3倍，成交39宗，面积环比上涨74%。

　　2月，全市合计成交土地39宗，成交土地面积120.3万㎡，环比上涨74%，成交土地建面335万㎡。其中住宅用地成交21宗，浐灞、城南为主力成交区域。浐灞作为西安市新晋“明珠板块”，供应的14宗地遭40余家企业疯抢，最后成交11宗，基本以底价成交，其中有两宗地微小溢价。

　　郊县商服用地引平均楼面价环比微跌

　　2月，全市土地成交楼面价2669元/㎡，整体较上月微降。其中，本月成交的住宅用地均价近3000元/㎡，较上月环比增长9.2%;但整体土地楼面价下降主要是本月成交郊县商服用地较多，占比达38.5%，但成交价格较低，亩单价在50-74万元之间，楼面价542元/㎡，拉低了整体均价。

　　本月商服用地共成交15宗，主要以浐灞、蓝田、周至为主;郊县集中成交商服用地11宗。其中，蓝田成交商服用地3宗，周至成交商服用地9宗，周至成交地块中4宗为加油站。

　　流拍、流挂4宗

　　2月，全市出让的43宗经营性用地成交39宗，流拍、流挂4宗。

　　在本月流拍的地中，其中浐灞高楼路附近的CB5-2-200和北辰大道附近的CB4-10-20两宗地，因现场竞价激烈，叫价18轮后，超过最高限价流拍，蓝田的一宗地也因超过最高限价流拍;而另一宗碑林区雁塔路以东的商服地块则是因为报名不符合拍卖文件要求流拍。

　　37宗拍卖成交 2宗挂牌成交

　　2月，全市成交39宗土地中，周至2宗综合性用地为挂牌出让，其余37宗为拍卖出让，包括21宗住宅地、15宗商服和1宗商住地块。

　　三、土地市场后市预判

　　西安关中城市群龙头地位确定 浐灞、郊县发展传利好

　　本月，发改委、住建部印发《关中平原城市群发展规划》，确定西安在关中平原城市群的龙头地位，并明确指出“建设西安国家中心城市”。确定西安对带动关中平原城市群、带动整个大西部的地区的发展有着重要作用。规划提出，到2035年，西安国家中心城市和功能完备的城镇体系全面建成，以军民融合为特色的创新型产业体系基本建成。按照规划，到2020年底，西安全域人口达到1500万。从目前西安户籍人口900万来看。人口要达到1500万，则需吸纳600万人，若人均住宅建面按30㎡计算，则需要1.8亿平方米建面，土地端需供给6千万方才可满足居住需求;西安楼市的后续空间潜力无限。

　　同时，从大西安的规划体系来看，浐灞将建设国际港务区组团，从2017年至今浐灞的各方面也可以看出，浐灞作为规划的重要区域之一，以其自身优美的自然环境吸引了众多投资，在土地市场也占据重要地位，“浐灞热”已经成为了一种趋势，预计后期随着全运会场馆的建设，浐灞还会推出一系列用地。

　　作为西安西南部规划郊县副中心的周至本月也成交了9宗商服用地，西咸新区沣西新城本月6宗住宅用地遭激烈争抢，紫薇、兴城人居、咸阳恒丰夺地，土地溢价率最高达291%，成交楼面价位于4000元/㎡左右，最高达4738元/㎡，亩单价高达760万元/亩，大西安新中心的土地价格被重新定义，成为未来刺激片区房价走高的直接动力。基于当前西安土地市场城内“一地难求”和“土地高地价，房产低溢价”的特点，未来主城区周边的都市区将成为房企的主战场，各大房企可将目光投向周边发展中的郊县，积极布局。