拆分房价款少缴税费应属偷税

拆分房价款少缴税费应属偷税

◎在二手房交易中，无论应缴纳的税种有哪些，纳税依据都应当是真实房价，而不应当是隐匿了一部分甚至是大部分房价款的网签价

◎如果卖方在做纳税申报时隐匿了一部分房屋价款，且未将这部分房屋价款缴税，那就属于偷税行为；对于买方而言，如果只按照低于实际成交价格的网签价缴纳相应的契税，也属于偷税行为

当前，在房价较高城市的二手房交易中，买卖双方有时会通过拆分房价款的方式，少缴税款。具体做法是：把总房价拆分成房屋价款和装修费，在网签时不把装修费的价格纳入网签价中，最终只按网签价缴纳税费。

在这个过程中，中介通常会告诉买卖双方，这种做法是合理避税。

然而，在北京市地税局第四稽查局刚刚查办的一起案件中，位于北京市西城区的一栋房屋实际成交价为443万元，买卖双方在合同中约定房屋成交价格为86万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为357万元，且买卖双方最初只按照86万元的网签价缴纳了税费。北京市地税局第四稽查局在查明事实后，认定拆分价款的行为是偷税，要求买卖双方按照实际成交价纳税。

那么，二手房交易中合理避税和偷税的边界在哪里？又应当如何解决偷税问题？在中国政法大学财税法研究中心主任

施正文教授看来，上述问题都是当前中国二手房交易过程中面临的重要问题。

给一部分房价款改名，不能改变收入的应税收入性质

法治周末：在二手房交易中拆分房价款的做法，什么时候属于合理避税，什么时候属于偷税？

施正文：当前部分城市房价虚高，如果按照真实房屋成交价格申报税费，那么对百姓而言，税费就很重，所以不少人在买卖房屋时通常会采取拆分房价、做低网签价的形式减少缴税。

但应当注意的是，这种拆分房屋总价且按低价缴税的行为，严格来说是不合法的，不能叫做合理避税。

合理避税是指纳税人利用税收优惠政策来减少税收负担，这种行为既合理也合法，又称为节税行为；而一般所说的避税，是指钻法律漏洞和缺陷，规避、降低或延迟纳税义务的行为，这种行为虽不直接违法，但违背了法律的宗旨和精神，是一种脱法行为。

而对于卖房人来说，把房价款拆分成房屋价款和装修费的行为，实际上是虚报了收入，是违法的，属于偷税或逃税行为。

法治周末：认定拆分房款行为是偷税的法律依据是什么？

施正文：税收征收管理法规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记账凭证，或在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，是偷税。

当买卖双方把房屋总价款拆分为房屋价款和装修费，并且在网签时未把装修费的价格纳入网签价中，同时在做纳税申报时未如实申报装修费这部分收入，就说明网签价是虚假的房价，不是真实的房屋价款。

严格意义上来说，卖房时，卖方的应税收入应为卖方所获得的实际收入，不能说把房屋总价中的一部分以装修费的形式呈现，这部分钱款就可以不交税了，而网签价格应当与实际成交价格一致。实际上，即使对于随房屋一起出售的家电等动产，其转让所得也是要按照不动产一样，当作财产转让所得，缴纳个人所得税。

打个比方，如果把房屋买卖合同的名字改为房屋租赁合同，但内容不变，并不意味着这份合同就是租赁，其合同性质仍然是买卖合同。给一部分房价款改名，不能改变这部分收入应当认定为应税收入的性质。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)也明确规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

法治周末：个人出售房产时需要缴纳的税费情况很复杂，普通住宅和非普通住宅的纳税政策也不同，个人转让房产中可能涉及的税费项目主要包括增值税(普通住房满二免征)、个人所得税(房屋满五唯一免征)、城市维护建设税、契税、印花税等。那么在缴纳这些税金时，纳税依据都一样吗？

施正文：在二手房交易中，无论应缴纳的税种有哪些，纳税依据都应当是真实房价，而不应当是隐匿了一部分甚至是大部分房价款的网签价。

卖房人在纳税时应当向税务机关如实申报，告知税务机关在销售房屋时还有一部分房款体现为装修费。当税务机关知道了纳税人申报的房屋销售收入既包括房价又包括装修费时，应当将这两部分价款合计作为应税收入征税。

所以，如果卖方在做纳税申报时隐匿了一部分房屋价款，且未将这部分房屋价款缴税，那就属于偷税行为。

合理装修费在缴纳个税时可有条件抵扣

法治周末：在什么情况下装修费可以税前扣除？

施正文：对于卖房人实际支付的合理的装修费，卖方在缴纳个人所得税时，是可以予以抵扣的。

《通知》对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

其中，有关合理费用就包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用。

法治周末：卖方在缴纳个税时可以抵扣的装修费有额度限制吗？

施正文：并不是说，只要你提供了装修费的发票，就可以在缴纳个税时完全扣除。

上述《通知》还规定，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

法治周末：刚才所分析的情况主要是针对卖房人。对于买方而言，应当如何界定偷税行为？

施正文：对于买方而言，纳税的基数也应当是房屋的实际成交价格，而不应是远低于实际成交价的网签价。如果只按照低于实际成交价格的网签价缴纳相应的契税，也属于偷税行为。

解决偷税问题，要依靠税制的完善

法治周末：税务机关在征收税费时，是否应当查明房屋的真实成交价格，并以此征税？税务机关是否应当为房屋买卖双方的偷税行为负一定责任？

施正文：如果税务机关在征税时知悉了买卖双方在签订的合同中，把房屋总价拆分成了房价和装修费，仍然只按照房价征税，那么出了问题税务机关就应当担责；如果税务机关在征税时看不到装修合同的实际内容，只能看到网签价，那么税务机关就不应为买卖双方的偷税行为负责。

而当前在实际操作过程中，房屋二手房交易的合同是到当地的住房和城乡建设部门备案，税务部门只能看到网签价格，看不到合同中约定的除了网签价之外的装修款，在这种情况下，税务机关只能按照网签价来收税。

当然，税务机关应当通过税务检查等方式，检查网签价是否与真实价格一致，以防范通过这种方式逃避税。

法治周末：当前通过拆分房价少缴税费的情况并不少见，您认为应当如何解决？

施正文：目前，由于热点城市房价较高，二手房交易法定税负也较重，导致很多人铤而走险地通过拆分房价款来偷税。要想改变这种情况，未来还要依赖于税制的完善，把法定税费降下来；对于房价虚高的城市，可以在一定时期内统一规定，按照市场价的一定比例确定计税依据。