鼓励租赁 “租房族”迎来利好 安徽允许按规定商改租

桅子花香,又到毕业季,新一轮的大学生找工作租房子大幕徐徐拉开。建立购租并举的住房制度,给广大学生或是外来务工人员扎根城市将带来哪些福音?记者采访相关专家均表示,加快培育和发展住房租赁市场的政策出台,对化解房地产市场结构性矛盾,降低新型城镇化门槛,促进实现城镇居民住有所居意义重大。

去库存

鼓励更多新市民落户城市

今年以来,国内一二线城市房价一路上扬,三四线城市萎靡不振,楼市冷暖不均,面临结构性不平衡,区域性差异大,部分城市去化周期较长,尤其是商业、办公等非住宅商品房供过于求。我省除合肥市外,房地产市场普遍存在库存量过高的问题。

“政策出台的背景是在新型城镇化建设过程中,房地产库存较大与住房购买成本较高的矛盾突出,通过对租赁市场的改革与促进,解决结构性矛盾,降低新型城镇化的门槛,解决大多数城镇房地产库存量过大的问题。 ”省房协副秘书长郭红兵表示,租房容易了、便宜了,城市将变得更有吸引力,鼓励和容纳更多的农村人口向城镇转移,提高全省的城镇化水平。

《意见》指出,“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示,这不仅意味着租客可以租到房子,还可以通过租房获得同等市民身份待遇。这对于大学生、外来务工人员等新市民是利好消息,有利于提升城市的容纳能力,通过引进青年人才,能提升城市的活力与竞争力。

具体落实还要看省、市政府如何细化实施方案。根据《意见》,省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理,加强工作指导,研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。

专家估计,鉴于每个城市房地产市场发展状况不同,省级层面可能不会做出“一刀切”方案,而是坚持分类指导,由各市具体细化实施细则,实行一城一策。比如“落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续”这一项,记者发现合肥市早在去年6月就出台细则简化公积金支付房租的手续,以往须提供多种材料,如地税部门开具的租赁纳税发票原件和复印件、承租住房产权证复印件,房屋租赁登记备案证明等,常让提取“卡壳”,简化以后则不再需要,鼓励住房租赁消费。

稳租客

发展住房租赁专业企业

两年前毕业的小徐一直在合肥租房住,在年初房价一路狂飙中,他和家人终于忍不住在经开区购入一套新房,以备结婚用,尽管房产证上还写着房子归属地肥西县。

几千年来,我国一直存在自有住房的传统消费理念,加之近年来持续上涨的房价,更让百姓感觉到有房在手,心中不愁,重购买轻租赁现象严重。然而,住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。在欧洲,不少国家居民租房比例超过30%,德国居民家庭租房比例甚至超过半数,美国也约有1/3的居民家庭租房住。因此,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。

首先,要让人们能安心租房,稳定租赁关系。在我国住房租赁市场中,个人出租大概占到90%以上。这从一定程度上造成租赁关系的不稳定,也就是一些租客常常担心“临时涨房价”,一年搬几次不稀奇。从我省来看,租赁市场也处于“自发”和“无序”状态,除部分公租房建设外,大多数房源来自于个人住宅投资者或居民改善过后的空余房源,缺少相应的管理,房东随意性较大,租客稳定感不足。

对此,《意见》指出,“出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。 ”

其次,发展住房租赁市场还需培育规模化、集约化、专业化的住房租赁企业。一些国家成熟的房地产市场,专业的租赁企业提供房源占比大概是30%左右。因此,《意见》指出,充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

市场主体从何而来,郭红兵表示,开发企业、房产租赁中介都可转型开展住房租赁。 “像一些库存高的城市,开发商可将销售困难的楼盘拿出一部分整体出租,或是转为公租房。 ”

我省目前除了各城市主管房地产的部门设立的公租房管理企业外,基本没有专业的市场化的住房租赁企业。而在市场程度较高的一线城市,长租公寓企业发展势头正猛,提供的标准化专业化拎包

商改租

适应居住要求还需跨过几道坎

此次《意见》中提到,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。那么,这要跨过几道坎呢?

郭红兵表示,首先是建筑物的改造,由于商业及办公类建筑从设计时,与住宅设计规范不同,内部的管线、上下水等设施设备不适用于居住,尤其是燃气的设计,绝大多数商办类建筑物都没有设计和安装。要适应居住的要求,须要按照国家规范进行调整改造,这里面会增加投资金额。 “一般来说,商业写字楼商铺等可以改造,但是大通廊式的商业综合体很难改建。 ”

其次,改造主体的重新确定。由于目前房地产开发模式实行开发与运营分离,企业宁愿卖房不愿租房,持有物业积极性很低。如何鼓励部分有资金实力的开发企业持有一部分物业,以及非开发型企业进入租赁市场都存在一定的困难。须要给予企业灵活有效的优惠政策,激发他们改造的积极性。如企业想要现金流,可以采取不动产证券化模式、改造债券、推进房地产信托基金试点等,盘活存量,鼓励入市。

凌斌介绍,此外,土地性质的改变,涉及一部分土地出让金的补缴,开发企业本就不愿进入租赁市场,这一部分补缴,将如何界定?都在一定程度上考量着地方政府发展租赁市场的智慧。因此,落实中央的顶层设计,地方政府有很长一段路要走。

发展租赁市场,会不会鼓励更多人投资买房?多位专家表示不用担心,因为房租水平较低,个人投资者预期不会有太大的增长,不会大量增加个人对租赁市场的投资量。而且政策鼓励和培育的是通过租赁企业来发展租赁市场,配套优惠的税收政策和金融政策,也多针对租赁企业。