安庆11家中介机构收到《责令停止违法通知书》

自今年6月住房城乡建设部部署在全国范围内开展房地产中介专项整治工作以来，这场被称作“整顿风暴”的房地产中介整治行动席卷宜城，安庆成立房地产中介市场专项整治工作领导小组，从7月份整治以来，先后对11家中介机构下达了《责令停止违法通知书》。

11月下旬，安庆新闻网、安庆晚报记者走访了我市房地产中介市场，发现信息公示混乱、收费随意性大等问题不同程度存在，中介行业内更是自曝存在“虚假信息”、“低买高卖”等一系列交易“黑幕”。

【乱象1】 信息公示混乱

11月23日，记者来到东部新城绿地附近一家名为“我爱我家”的房地产中介。推开门，一个柜子、一张长桌、三台电脑、两个人，便是这家公司的全部，墙上醒目位置挂着“收费标准”和“业务流程”。当记者表示想看一下其他证照时，一名工作人员从柜顶抽出一份营业执照，此外别无他物。

据安庆市房地产中介市场专项整治工作领导小组的初步调查统计，市区房地产中介机构约110家，经营门店约150家，由于办理营业执照门槛较低，我市房地产中介机构基本上都办理了工商营业执照，但其中在房管部门备案的中介机构仅40家。

今年8月，市住建委印发了《安庆市住房城乡建设委关于规范房地产中介机构经营场所现场信息公示的通知》，在证照公开悬挂的基础上，还要求房地产中介机构及其分支机构必须在其经营场所醒目位置公示服务项目、业务流程、收费标准、交易资金监管方式、投诉电话等8项内容。

【乱象2】 收费随意性大

“收费不按标准走，随意性大，‘搭车收费’现象特别多。”三省房产中介负责人方世庆说。

11月22日，记者来到经开区回祥路一家名为“鑫源房产”的中介，记者表示想在附近购买一套二手房，业务员当即推荐了回祥小区一套新装修的房子，售价37.5万元。

“房东在浙江，如果你想要，我可以帮你还价，但最低价不能低于36.5万。”业务员介绍道。

“36万成交行吗?”记者问。

“房东是要37万的，说低于37万他就不给那一个点的中介费了，我卖给你36.5万就等于只收你一个点的中介费，他的中介费我们都不收了，我们只赚你3650块钱。”业务员说。

根据规定，二手房交易中，中介机构向买卖双方各收取一个点的中介费用。“很多为了促进成交，中介费用会少收。”方世庆说，“这样一方面导致了行业间的不公平，另一方面可能会在其他项目上再收取费用，比如虚报税费、搭车收费。”

具体何为“搭车收费”?方世庆解释说，“比如以前交易需要土地证和房产证两证齐全，有的人只有房产证，中介可能收个几百块钱帮你代办土地证，省得你跑路。还有人嫌过户、贷款、办证麻烦，也让中介代跑下，收个千儿八百的，没有一个标准。”

鑫源房产中介的业务员也反复向记者强调：“我收你的一个点的中介费三千多不算多，你不能再还价了，我们平常给人家代办个证也能收个1000块钱甚至1500块钱呢。”

中介费有统一标准，中介公司都能不按标准执行，而尚未有统一标准的各项服务收费的混乱状况可想而知。

【乱象3】 虚假信息猖獗

“我从网上看到很多很实惠的卖房信息，但是到中介一看就觉得都很贵，并没有网上那样的性价比。”准备购买二手房的张女士向记者抱怨道。

“网上中介发的信息7-8成是虚假的。”蓝景房产的负责人黄兵直言，“虚假主要表现在价格和面积甚至楼层上，发布虚假信息的目的是多种多样的。”

“首先，吸引客户。”黄兵向记者打了个比方，“比如以一套16楼100平方米售价55万的房子为例，中介可能会发成100平方米50万。购房者可能一看觉得很实惠，就会打电话咨询，中介就会说‘不好意思，这套我们昨天刚刚卖掉了，但我们手上还有几套好的，你过来看看’。”

“其次，是为制造差价套取利润。”黄兵说，“中介也有可能把这条信息发成‘18楼100平55万’，等业主来看的时候中介也会说那套房子卖掉了，但我们手上有一套16楼的，楼层比18楼好，所以这套贵一点要57万。”

【乱象4】 低买高卖破坏市场

“低价买进高价卖出，赚取中间差价，是目前房地产中介市场非常普遍的行为。”黄兵说，“可以说，市场上9成以上的房地产中介都是靠赚取差价生存，这严重损坏了房地产中介的形象。”

低买高卖这个房地产中介市场上公开的秘密，作为普通购房者却鲜有知情。

“比如A手上有一套房子要卖，要价50万，他肯定会把房子挂到中介或者放到网上去。”安庆美大房地产有限公司负责人荣运友说，如果房源较好或者价格合适，这时候中介公司内B就会找来C，这个人可能是B的同事，也可能是亲戚朋友;然后C就会找到A去买房子，压价之后比如以48万成交。但此时并不会办理过户手续，而是进行公证，通过公证C拥有了对房子的处理权。这时候C可能会花一两万元对房子重新翻新改造一下，再以55万的价格卖给D，那么他就赚取了7万元的差价;或者不改造以50万价格再次出售，那么也可以赚取2万元的差价。

但在整个交易过程中，购房者D是见不到真正的产权者A的，他能见到的是通过公证的C。

“可能一夜间就能赚好几万，这种甜头不是辛辛苦苦卖房赚中介费所能比的。”黄兵说，“如果仅靠中介费，只收取买方那一个点，中介公司根本不可能维持生存。”

黄兵给记者算了一笔账，“比如一个三个人的中介门店，每月成交3单，每单按照50万的成交价计算，一个点就是5000元，三单就是1.5万。门面房租按照便宜的3000元计算，三个人工资按照每人3000元计算，且不算任何保险的话，再加上通讯、交通、伙食费等等，远不止1.5万。而按照目前的行情来说，一个三个人的门店每月成交3单已经是一个非常漂亮的业绩了。”

“而在这样一个入不敷出的情况下，他们真正的收入来源不言而喻。”黄兵说，“这也是我们正规中介坚持收两个点中介费的原因，因为只有在收两个点的情况下，我们才能维持生存。”

为整顿和规范房地产中介市场秩序，维护消费者合法权益，我市从7月份开展了关于房地产中介机构的专项整治。

规模小、市场准入门槛低

记者从市房地产中介市场专项整治工作领导小组了解到，我市房地产中介机构普遍存在企业规模偏小、房地产经纪资格备案率较低的情况。

“市场准入门槛太低，很大一部分都是‘夫妻店’。”荣运友说。据了解，我市符合《房地产经纪管理办法》中要求规范的房地产经纪服务机构仅占30%左右，不少房地产经纪机构还缺乏房地产经纪人及房地产经纪人协理等专业人员，从业人员素质普遍不高，外地来我市经营的国内知名房地产中介机构极少。

正因为市场进入门槛过低，导致专业化程度普遍不高，也衍生出频繁出现的房地产交易合同不规范、网签系统利用率低等其他问题。

行业自律多过管理

“相比主管部门的管理，中介市场更多的是依靠行业内自律。”黄兵说，所谓行业自律，是由房地产中介机构自行成立协会、商会等民间组织，进行行业内的自我约束，试图提升整体水平，维护市场稳定。

“比如普遍存在的低买高卖、虚构税费等违背市场公平、破坏市场秩序的行为，并不能说是违规的，因为根本没有这个规定，何来违规?”黄兵说。

记者发现，整治行动对11家中介机构下达的《责令停止违法行为通知书》，也仅是“信息公示不全”等显而易见的违法行为，其他乱象因“取证难”、“没有相关规定”等不得不放任。

“目前，我们缺乏对未备案中介机构的处罚手段。”市房地产中介市场专项整治领导小组工作人员介绍，“因此对未备案中介机构的监管是房地产中介市场的难点，且未备案中介机构市场投诉较多，采取有效手段加强对未备案中介机构的监管迫在眉睫。”

中介市场管理任重道远

记者从市房地产中介市场专项整治领导小组获悉，我市将试图通过房地产交易合同网签管理，加强对房地产中介机构的备案管理。

“逐步取消在行政服务中心窗口的交易合同网签，将其全部下放到有备案资格的房地产中介机构，并在全市范围内合理布点。”整治领导小组工作人员介绍，“一方面能够方便群众，另一方面便于对中介机构的管理，让无交易合同网签权限的未备案中介机构感到压力，使不符合备案条件的小中介、黑中介逐步退出市场。”

“市场问题很多，难题也很多，但整治是必须的，我们期盼更行之有效的行动。”方世庆说。

“只有在一步步的整治中，难题才有可能破解，市场才有可能向好。”黄兵最后说。