新商办卡死“改住”可能 还会有人买了住吗

今天，北京市住建委、规土委发布了严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知，从各个环节明确了对新建商办类项目的监管措施，杜绝商办类项目擅自转为居住的一切可能。

这个通知是下午发布的，所以我们就不贴原文了，来说说这个通知里大家没看懂的东西。

为什么出这个通知?

其实，今天的这个通知，是对3.26北京商办类项目限购公告的补充。

3.26商办限购的政策中，着墨最多的，也是大家最为关注的，就是在建在售的商办类项目不让卖个人，已经销售的商办虽然可以出售给个人，但要名下无住房和商办房产记录，且连续5年缴纳社保或纳税。

注意，这里所说的不让卖个人的，是在建在售的商办类项目。为什么这样限定，是因为目前在建在售的很多商办类项目，都是开发商擅自违规改为居住用途，比如分割成一个一个小房间、接通上下水等等，这些违规必须要整治。

但其实有一点，大家都没有理解到。

3.26的商办限购，打击的是违规改变规划用途的在建在售项目，防止其擅自转为居住用途。

而如果是一个全新的商业项目或者办公项目，按照3.26公告中的要求，是可以严格保证其商业或办公规划用途的实现，无法转为居住用途，自然也不会限制销售给个人了。

为什么?打个比方，个人也有购买商铺，或者购买一个工作室的需要啊，如果购买的个人是完全为了商业或办公用途来使用，而不是用来居住，那么这个商业或办公项目就完全可以实现其规划用途，为什么不能卖个人呢?

新商办怎样确保不“改住”

So，问题来了，如果不限制个人购买，新的商办必然要有办法，确保它不会改为居住。

所以，今天的通知就来了啊。

首先，对于“开发企业新报建商办类项目”的界定，此次明确为：全市范围内未取得施工许可证的新建商业、办公类项目。

那么新的商办项目，就包括了两类，一类是将来出让土地的新项目;另一类是开发商已经拿到的项目，但还没有办理施工许可证的。

很多人会说，一个项目没取得施工许可证前，是已经通过了规划审批的了，那么如何保证它的规划图是否按照新的要求?

别担心，《通知》里有招呢。

建设单位在2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的，应按3.26“公告”的要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。

也就是说，即便通过了规划审批也没用，拿回去修改，重新申报重新审核。

按照“公告”要求修改设计方案，来看看3.26“公告”里有啥要求?

最重要的是这么一点——“开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的，规划部门不予批准。”

而且在今天的《通知》里，对这500平米的要求，还详细的界定为：是“按照单层套内建筑面积核算。”

注意，这可是要求的更加严格了。

大家都知道，很多商办类项目层高都比较高，可以做成所谓的“LOFT”，也就是一层变两层。

那么，单层套内面积不低于500平米，就意味着，如果是所谓的“LOFT”，这套分割的单元总的面积就可能达到七八百平米，甚至更多。超大的户型啊。

有人会说，户型超大也有可能被用作居住啊，豪宅呗。

那继续往下看，政府还有招呢。

规划建设监督机构应加强对商业办公项目的监督执法，重点检查商业办公类项目是否按照规划要求进行设计和是否按照规划审批图纸进行施工;对于发现涉嫌改变原规划用途的工程，规划建设监督机构应责令其整改。

也就是说，在新的商办类项目规划建设过程中，规划、建设主管部门会时不时监督执法，检查你是否有改住的嫌疑。

下面这条更狠。

规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工，对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。

大家都知道，一个项目建设完成后，先要通过规划验收，然后是竣工验收。

根据这条，如果开发商预留了房间内的上下水等孔洞或管线，有改为居住用途的嫌疑，对不起，规划验收这关你通不过，更别说之后的竣工验收了。是无法交房的。

现在就清晰了，试想一下，一套500平米甚至面积更大的商办房子，房内没有卫生间，要洗手、洗脸、上厕所都要去楼道里的公共卫生间排队，屋里没地方洗澡，而且大面积高总价还不让贷款，这样的房子是豪宅吗?还会有人买了去住吗?

另外，开发商如果还敢玩猫腻的，就要付出惨痛的代价。

《通知》里说了，对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门依法收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

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