县城房地产将何去何从

县城房地产将何去何从

县城怪象

1、  房价基本都已经超过5000元/㎡，万元县城大量出现

2、  光宗耀祖的返乡置业盛行

3、  返乡攀比置业盛行，教育资源高度集中在县城

4、  农村已经成为空城

县城及农村现状

将时间倒退15年，2003年还是农村热闹非凡，农村小学学生满堂，老师还是在兢兢业业的在自己岗位上，犹记当年从农村从军，请乡邻吃饭，那时是何等热闹，当时在县城买房还只是极少部分人，大多人都外出务工，县城就业机会非常少，务工人员基本都是回农村盖房，县城商品房也比较少。

每年春节前我们这边的风俗都要祭祖，今年回老家祭祖，笔直的水泥路旁边都是三到四层小楼，外观大气漂亮，这样的房子曾经是父辈的一生的梦想，然而，房子门口深深的枯草以及门口的颓废，除了极少部分房前有老人坐在门口外，其余的房前看到的景象基本一致，枯草和长期无人居住的颓废，仅仅10多年的时间，农村热闹景象不再，稻田和土地基本无人耕种，这些农村的
“豪华别墅”我相信是经过多年打拼，回家返乡光宗耀祖的结果，很多这样的房子，其实一天都没有住过，其存在的目的仅仅是其他人都盖了房子，我也应该盖，仅仅是攀比产生的结果。

现如今县城的情况是什么样子呢？就我们老家县城来看，没有任何支柱产业，所谓的工业园区基本都是一些简单的加工低附加值的产业，县城财政收入基本靠土地，没有任何外来人口，每年春节在外务工的游子，都蜂拥返乡，造成县城交通、住宿、餐饮空前拥堵城置业现象并不普遍，现如今，返乡置业成了外出务工人员的头等大事，每年到这个时候，各开发商都会疯狂营销，县城房地产还是处于初级阶段，开发商在未开发之前，收受客户购房款已经不是什么新鲜事，虽然大多数购房者知道这是违规，但无奈改变不了这样的潜规则。每个售楼部就跟菜市场一样，买房跟买菜一样，

从2013年到2018年整体涨了3000元/㎡，平均每年涨600元/㎡

平均每年新房的去化量约在24万方左右，大约在2300套房子，不含在市场上交易的二手房和外出投资其他周边城市的人群。

宿松总人口87万，在县城常住人口约14万左右，在宿松置业的人群基本都是返乡置业为主，大多为了子女就学或者仅仅是面子和攀比需求。

那么，买了房子的人是不是真的都入住了呢？经过多次观察和了解，就该县城东北新城为例，最先开发的房产入住率并不高，2014年和2015年交付的小区入住率仅仅30%，好的小区入住率也只有50%，入住率低除了该新城配套不完善外，更多的原因是置业人群没有入住的需求，大多人群在外务工，春节很多都是农村陪父母过，因此没有入住的需要，现有入住的人群，大多是老人带小孩在县城就学需求。实际县城在春节高峰过后，基本是一座以老人和小孩为主的空城。 
 

  10年后县城将是什么样子？

6070养老城

60后和70后是改革开放后第一批外出务工的群体，大多在外务工多年，积攒了一定的财富，10后他们将步入退休年龄，由于这批人大多乡情观念浓厚，在外多年，希望落叶归根，10后这一批人将回到自己出生地养老，当然是要当地医疗条件逐步改善的基础上，如果医疗条件落后，这批人养老可能会去往子女所在地。

10年后，80后和90后除部分在县城就业上班的群体外，大多都已经落户或者在外地有稳定的生活，回县城的可能不大，除探亲外，而且80后和90后子女大多都已成年，基本在外就学，在外就学子女回乡得可能性更小，县城就业机会少，待遇低，人口老龄化严重，一二线城市都在抢人，因此这部分城市就业机会和待遇更好。

通过城市化进程来看，未来中国将形成以长三角、珠三角、京津冀、武汉等几大都市群，这些都市群产生的虹吸效应是非常巨大的，人才和资源都被这些都市群掠夺，大多数年轻人都生活在这些都市群里，这对类似于我们不在都市群的小县城来看，是致命的。

10后我们的县城将会是现在的农村，远看都是高楼大厦，近看枯草横生，门前凋零破败，看门大爷和一群小区里面居住的老人在聊着天，县城除了医院外，商业凋零，店面无人问津。房价依然不会跌，而且还可能升值了，这不是需求产生的结果，而是经济发展和人民币带来的，但房子无交易量，无人来买房。