丁祖昱评楼市：房地产与捆绑，还会持续多久？

 作为房地产市场的衍生品，学校区位房代表着“起跑线”。

  多年来，学校区位房与房地产捆绑得越来越紧密。在一座城市里，但凡与“”挂钩，该片区的房价会略高于其他区域，而优质教育资源密集的地方，恰恰也是城市房价高企之地。

  近日，深圳因购买“豪宅”却不符合条件，导致积分降级的“深高南”跪求事件仍在持续发酵，后续又传出消息称，不同学校区位房仅一条马路之隔的房价每平相差8万元，至此深圳学校区位房问题被推上个了舆论高点。

  在此之前，北京西城区在4月发布了“多校划片”的 学校区位房新政，因政策7月31日正式实施，尚存在3个月的缓冲期，因此短期内学校区位房成交火爆。

  受 学校区位房成交的带动，叠加疫情后的市场恢复，过去几个月，北京、深圳二手房挂牌、成交两旺。与此同时，多地出台了教育制度改革政策，淡化学校区位房并发布相关通知等严打学校区位房炒作，使得房地产市场产生了一定的波动性。

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  北京：学校区位房短暂升温，总体价格依旧坚挺

  4月30日北京西城区发布学校区位房 新政，自7月31日后正式实施“多校划片”，至此北京城六区均实施“多校划片”，淡化学校区位房概念。

  “多校划片入学”新政发布后，恰逢五一小长假。金融街片区经纪人郝寒明显感受到了学校区位房的升温。他说：“很多家长想抢在7月31日之前拿到房本，而卖房的客户想赶在这之前出手卖个好价钱，所以客户着急买，房主着急卖，成交周期也比较短。”

  据CRIC数据显示，新政发布后首周（第18周4.27-5.03）北京二手住房成交面积为26.5万平方米，自16周上扬以来首度处于低位，19周（5.4-5.10）成交面积环比收窄至10%，随后一路上扬，第20周（5.11-5.17）北京二手住宅成交面积达到36.1万平方米，创年内新高，环比增51%，同比增加19%。

  据郝寒介绍，当时仅五一小长假一周时间，他们机构所代理的房源就卖出40多套。以最低成交价1040万元来计算，仅一周西城区二手房成交总价就超过4.2亿元。

  郝寒所在片区有两所名校，宏庙小学和西单小学，两所小学可直升北师大实验中学和北京八中，直升的最高比例是80%。除此之外，该片区还有4所普通小学。新政以后，意味着即便买了宏庙小学最近的丰汇园小区，也有可能被随机派位到其他小学。

  实际上，三年前被爆出的天价 学校区位房也是在这里。当时，北京通州一位家长以1200万元买下了丰汇园39平方米的地下室，成交单价超过30万元/平方米。

  三年过去了，丰汇园小区挂牌房源价格稍微温和了一些，均价约20万元/平方米，一套50平方米左右的一居室总价最低1040万元。三年时间，成交单价下降33%，总价下降幅度至少达到13%，但相比其他二手房，总价依然处于高位。

  政策发布的第三周，2020年第21周（5.18-5.24）北京二手房成交环比增幅放缓，成交面积在22周（5.25-5.31）达到近期最高点，随后出现回落。

  这主要是由于新政后，部分项目市场出现了短期利好，随后又整体开始趋于理性。进入6月第23-24周，北京二手住宅成交面积在连续三周上扬后环比下降13%

  “目前很多客户他们降价的心理预期在100-200万之间”，郝寒补充表示，目前来看，许多客户连“末班车”也没法赶上了，再加上北京疫情复燃，许多小区实行封闭式管理，看房又出现问题，房价已经开始有了下降的苗头。

  从目前来看，受优质带动，西城区二手房均价依然达到11.8万元/平方米，排在城六区首位，与相邻的东城区二手房均价高出2.8万元/平方米。在经历了政策利好及理性回归之后，当前北京市场成交规模仍处于高位。

  02

  深圳：人口与资源不匹配

  深圳方面，近期，因购买住房类型的不同划分导致积分降级的“深高南”事件，以及不同相隔一条街房价相差8万元/平方米的现象，将深圳学校区位房问题推向舆论高点。

  与北京“多校划片”类似，深圳教育局为平衡教育资源和缓解与日俱增的短缺压力，早在五年前便试点“大制”，实行多校划片的申请办法，即：住房在大内，家长可以不受地段限制申请大内的任意一所或者多所学校。

  但是深圳的“多校划片”又区别于北京，深圳“大”的政策基础是积分入学制度，并非电脑随机派位。在学校报名地段购买商品房的基础分达到80分，也就是说，学校区位房加深圳户口是进入名校的“双保险”。

  两个月前，有深圳市民通过本地“民心桥”向深圳市住建局局长张学凡反映：“福田百花片区的学校区位房现在已经涨到15万、16万一平米了，远远超出了老百姓的承受范围，政府对这种情况有没有管制或应对措施？”

  数据显示，学校区位房百花园小区挂牌均价已经达到17.3万元/平方米，挂牌总价最低的一套房源为1420万元，目前该小区在售房源仅有5套。而一条马路之隔的园岭片区园中花园小区均价仅为90741元。由学校区位房的带动，百花片区二手房整体均价达到14.4万元/平方米，福田区二手房均价达到8.5万元/平方米，在深圳各大区中排在首位。

  在深圳，学校区位房的问题之所以变得如此尖锐，很大原因是由于过快上涨的人口与教育资源不匹配造成的。虽然这是普遍现象，但在深圳这一问题更为突出。

  深圳统计年鉴数据显示，深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人，四十年涨了43倍。与此形成强烈反差的是，深圳教育资源依旧，据教育部门测算，2020年小一缺口超4.95万个，初一缺口1.06万个。

  深圳 学校区位房供不应求直接导致价格上涨。数据显示，去年四月至今年4月，深圳 学校区位房价格大概涨了差不多20%左右，小区单价在10万-20万/平方米。

丁祖昱评楼市：房地产与捆

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  多地出台政策淡化校区房概念

  除了北京、深圳等一线城市校区房 火热，二三线城市也不例外。为了给校区房降温，2020年以来至少有10个省市出台相关文件或整顿措施。

  6月9日，苏州市教育局召开2020年苏州市各级各类中小学幼儿园入学入园招生新闻发布会，涉及免试入学、公民同招、中学指标、集团化办学等内容。招生政策将重新定义校区房，此政策实行之后，公办与民办在生源方面回归同一起跑线，优质公办校的入学竞争将更加激烈，对户籍的要求可能也更为严苛。顶级民办学校的优势被稀释，要求民办学校100%摇号，如苏州外国语学校，所有元和区域内学生都可参加摇号，不可“择优”，校区房则成为兜底选择。

  同样，在四川天府新区公布的2020年小学划分方案中，天府新区一共划分为12个大，每个大对应一所或者多所学校，新城市区域与旧城市区域相对独立划分，确保新、旧城市区域教育协同发展。

  官方解释称，天府新区单校划片导致好学校的区域生源剧增，严重不足，大制可以缓解不足问题，使得生源分布更为均匀，此外，大制将有效缓解单校划片带来的校区房热，减少校区房的炒房行为，让校区房价回归更合理的区间，同时减少广大家长的教育焦虑。

  与此同时，南京、北京、深圳等地开展房地产市场专项整治。自5月27日起，南京则开展“校区房”专项检查，重点包括严禁散布涨价信息操纵市场价格；发布虚假房源、炒作、诱骗消费者交易等行为，并下架 校区房价格虚高的房源。

   校区房问题可以算是各大城市的通病，这在某种程度上主要还是因为资源不匹配的问题。为了让孩子赢在“起跑线”上，许多家长不惜支付高额房价，以获取入学资格，享受重点学校的教育资源。也正是如此，一直以来 校区房的价格也是所有二手房类型中价格最为坚挺的。

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  TOP20房企大部分涉足教育地产

  “ 校区房”从来不缺卖点。

  去年，孙宏斌曾表示，“未来融创还会增加一些板块，但不会太多，教育是融创中国最有可能投的。”房企也期望通过的概念提升产品溢价能力。

  综合来看，目前入局“教育地产”的房企多以三种方式介入，首先是被动等待政府教育资源配套。第二种是引进学校，开发商负责建房，名校负责运营。第三种则是自建自营学校。

  但要打造出高溢价的校区房绝非一两年的投入就能够做到，所以大多数的开发企业都选择引进名校或与名校合作的方式，来打造“校区房”，这些企业包括万科、正荣、保利、远洋等等。

  截至目前，TOP20房企大部分已经涉足教育地产，主要是以引进学校，合作办学的方式布局。虽然大多数的房企都采用合作办学的方式，但是也还是有一部分的房企采用自己办学的模式打造 校区房，其中最具有代表的房企包括万科、碧桂园、恒大、阳光城等。

  从长远来看，如果校区房概念一直存在甚至被强化，那未来地产+教育的运作模式，无疑将会成为越来越多的房企的战略方向之一，而校区房的概念一旦淡化，随着产品溢价能力减弱，那么自主办学的一部分房企在“ 校区房”的探索上个也将变得更艰难。

  过去几年，教育改革不断完善，但概念却持续火热。这就间接促使 校区房与房地产的捆绑越来越紧密，从此次政策的总体导向来看，在促进教育公平的同时，主要还是在弱化校区房的概念。

  由于在所有类型的二手房中，不论是一线、二线还是三四线， 校区房都是最为抢手的类型，其价格溢价能力也是各种类型中最强的。因此，随着各地的落地执行，可能会出现不少项目的短期波动。

  我们认为，近期这类政策的出台应该还是延续“住房不炒”的核心思想，通过政策调整，让学生可以在更公平稳定的环境中接受教育和学习，减少校区房的“拼爹”风气，在某种程度上也能够对 校区房的炒作有一定的抑制作用，后续影响还需看最终的政策落地情况决定。